民法典详解 《民法典》详解 – 第二百七十四条：区分所有建筑物的道路、绿地和其他公共场所、公用设施 以及物业服务用房

      第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属 于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是 属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公 共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

条文要义

      区分所有建筑物中的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除 外。只要小区中的道路不是城镇公共道路，就都属于业主共有，是“私 家路”，不属于私家路的才是公共道路，界限应当清楚。

      确定区分所有建筑物绿地的权属规则是：小区的绿地属于全体业主 共有，有两种除外情况：（1）属于城镇公共绿地的，城镇公共绿地属 于国家，不能归属于全体业主或者个别业主。（2）明示属于个人的， 具体包括以下两项：1）连排别墅业主的屋前屋后的绿地，明示属于个 人的，归个人所有或者专有使用；2）独栋别墅院内的绿地，明示属于 个人，归个人所有或者专有使用。至于普通住宅的一层业主的窗前绿地 的权属问题，开发商把窗前绿地赠送给一层业主，实际上等于把绿地这 一部分共有的建设用地使用权和草坪的所有权都给了一层业主。如果没 有解决土地使用权和绿地所有权的权属，这样做不妥。如果在规划中就 确定一层业主窗前绿地属于一层业主，并且对土地使用权和绿地所有权 的权属有明确约定，缴纳必要费用，不存在侵害全体业主共有权的，可 以确认窗前绿地为“明示属于个人”，不属于共有部分。

      其他公共场所属于确定的共有部分，不得归属于开发商所有。相对 于会所以外的，为全体业主使用的广场、舞厅、图书室、棋牌室等，属 于其他公共场所。而园林属于绿地，走廊、门庭、大堂等则属于建筑物 的构成部分，本来就是共有部分，不会出现争议，不必专门规定。

      公用设施是指小区内的健身设施、消防设施，属于共有部分，不存在例外。

      现代住宅建筑物的物业管理是必要的，故建设住宅建筑物必须建设 物业服务用房。物业服务用房属于业主共有，不得另行约定。本条规定 就从根本上解决了这个问题，只有这样才能够保障业主的权益。