民法典详解 《民法典》详解 – 第二百七十八条：业主大会决定事项和决定方法

      第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：（一）制定和修 改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业 主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企 业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建 筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分 从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八 项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主 且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应 当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的 业主同意。

条文要义

      全体业主共同决定，是业主通过业主大会作出的决定。业主共同决 定的事项是：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管 理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和 解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的 维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重 建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分 从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，是指 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分， 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事 项。

      业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定 的事项，即一是筹集建筑物及其附属设施的维修资金，二是改建、重建 建筑物及其附属设施，三是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事 经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与 表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，包括制定和修 改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换 业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑 物及其附属设施的维修资金，以及有关共有和共同管理权利的其他重大 事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半 数的业主同意。

      专有部分面积和建筑物总面积的计算方法是：专有部分面积，按照 不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的 实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数的计算方 法是：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计 算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人 拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和 计算。