民法典详解 《民法典》详解 – 第二百八十五条：物业服务企业与业主关系

      第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委 托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建 筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务 情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法 实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

条文要义

      本条规定的新规则如下。

      （1）物业服务企业或其他管理人对业主的监督负有及时答复的义 务

业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业或者物业管理人之间 的关系，是建筑物区分所有权法律关系中的一个法律关系，也是一个独 立的法律关系。业主大会和业主委员会是业主的自治组织，是业主群体的组织形式，代表业主权益。业主和物业服务企业以及其他管理人之间 的法律关系是合同关系，民法典合同编将其规定为典型合同，而不是隶 属关系。双方须在平等协商的基础上，建立合同关系，按照有关物业服 务合同的规定，承担物业服务业务，确定双方的权利和义务，解决双方 的纠纷。

      物业服务企业或者其他管理人主要有两个方面的义务。第一，物业 服务企业或者其他管理人在管理物业中，应当根据业主的要求，依照合 同编有关物业服务合同的规定，管理好建筑区划内的建筑物及其附属设 施，并接受业主的监督。第二，对业主提出的询问和咨询，物业服务企 业或者其他管理人应当及时答复，以满足业主对物业服务的知情权，行 使自己的管理权，对物业服务企业或者管理人进行更好地监督。

      本条新规则的要点如下。

      第一，明确了物业服务企业或者其他管理人与业主之间的关系是物 业服务合同关系。《物权法》第82条只规定了物业服务企业或者其他管 理人是根据业主的委托进行管理，所规定的法律关系是委托合同关系， 需要适用委托合同的法律规则。民法典合同编将物业服务合同作为典型 合同，专设一章规定后，本条规定的内容也随之改变，即明确了物业服 务企业或者其他管理人与业主之间应当适用民法典合同编物业服务合同 的规定。

      第二，强调了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务。《物 权法》第82条只规定了业主对物业服务企业或者其他管理人的监督权。 本条规定新增了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务，主要是 为了通过保障业主知情权的方式来间接实现业主的管理权。

      （2）物业服务企业或者其他管理人负有执行应急处置措施和其他 管理措施的义务

      在突发事件等紧急情况下，政府会依照法律规定进行紧急处置，例 如在新冠肺炎传播时期，政府采取断然措施，防控疫情，就涉及对小区 居民的防控应急管理问题。对此，物业服务企业或者其他管理人负有执 行和配合的义务，一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管 理措施，应当不折不扣地执行政府的指令；二是积极配合开展相关工 作，管理好小区的有关事务，保护好小区居民的合法权益。

      总的来说，本条规定所产生的重大变化，为司法实践中的纠纷提供 了法律依据。申言之，对于这方面发生的纠纷，在处理中，应当适用民 法典合同编关于物业管理合同的规定，确定双方的权利义务关系，以此 为原则，确定争议的性质和标准；对于业主的知情权应当保障，如果物 业服务企业或者管理人不履行这一义务，情节比较严重的，应当追究其 违约责任。物业服务企业或者其他管理人对于执行政府的应急措施和管 理措施，目的都是保护小区居民的安全，既是对政府的责任，也是对居 民的义务。