民法典详解 《民法典》详解 – 第三百七十二条：地役权概念

      第三百七十二条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不 动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役 地，自己的不动产为需役地。

条文要义

      1.地役权的概念和特征

      地役权，是指在他人的不动产之上设立的供自己的不动产便利使 用，以提高自己的不动产效益的他物权。在地役权法律关系中，为自己 不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役 地人；将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因 使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而 供使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为 需役地。

      为此，本条第2款特意规定：“前款所称他人的不动产为供役地，自 己的不动产为需役地。”地役权的产生，必须有两个不同权属的不动产 存在。地役权关系的成立并不要求供役地和需役地必须相邻，即使在不 相互毗连的不动产之间也可能设立地役权。

      地役权的法律特征如下。

      第一，地役权是存在于他人不动产上的他物权。地役权是在他人的 不动产上设立的负担，性质是用益物权。地役权的标的首先是土地，其 次是建筑物等其他不动产，动产不能设置地役权。

      在罗马法中，地役权的标的是土地，一般不包括房屋。罗马法通 行“土地吸收地上物”的原则，因此，使土地上的地役权自然及于土地上的建筑物和附属物。近代德国民法采纳这种规则。地役权是在他人的不 动产之上设立的，因此，设定地役权的目的并不在于调节不动产的所有 关系，而在于调节不动产的利用关系。其中所谓“他人的不动产”，既包 括他人所有的不动产，也包括他人享有用益物权的不动产。

      在我国，在他人所有的土地上设立地役权，主要是在国家所有的或 者集体所有的土地上设立；更多的是在建设用地使用权、土地承包经营 权、宅基地使用权等用益物权之上设立的地役权。如果不是利用他人的 土地而只是利用他人的空间，则不必设立地役权，而是设立分层地上权 来解决。

      第二，地役权是利用他人不动产的用益物权。地役权包含的“利 用”，在多数情况下是以供役地人的不作为为其内容，也不以需役地人 实际占有他人的不动产为要件，而只是在他人的不动产上设置一定的负 担。如果需要供役地承担积极的作为义务，则须当事人双方订立某项合 同，使供役地人承担积极的作为义务，但此项约定不属于地役权的内 容，而仅产生债的约束效力。对供役地的使用范围较为广泛，法律并没 有严格的限制，由双方当事人通过约定来确定。只要双方约定的内容不 违反法律的强制性规定，就应当尊重当事人的约定。

      第三，地役权是为需役地的便利而设定的用益物权。设定地役权的 目的是自己对不动产即需役地的便利，并不在于使用不动产的土地，因 此，地役权就是为了自己不动产的使用提供便利，以增加自己不动产的 效用。需役地的便利，包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、 眺望等，以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利。便利的 内容，既可以是有财产价值的利益，如通行地役权中的通行利益，也可 以是非财产的利益，如眺望地役权的美观舒适利益；既可以是为需役地 提供现实利用不动产的利益，也可以是为需役地提供将来利用不动产的 利益；既可以是为需役地的直接便利，如设定通行地役权，也可以是为 需役地的间接利益，如设定眺望地役权。

      第四，地役权具有从属性和不可分性，须从属于需役地而存在。地 役权的从属性包括以下两个方面的内容：其一，地役权不得与需役地分 离而为让与，需役地人不得自己保留需役地的所有权（或者使用权）而 仅将地役权让与他人；不得自己保留地役权而将需役地的所有权（或者 使用权）让与他人；不得将需役地的所有权（或者使用权）和地役权分 别让与不同的人。其二，地役权不得与需役地分离而为其他权利的标 的，不能单独以地役权设定抵押或者予以出租等。

      2.地役权与相邻权的区别

    地役权与相邻权的区别如下。

      第一，权利性质的区别。相邻权不是一个独立的物权，地役权是一 种独立的物权。

      第二，权利的取得方式不同。相邻关系是法定的权利，不动产所有 权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得；地役权是约定的权利， 当事人须经过约定而设定这种权利。相邻关系的成立无须特定的公示方 式。地役权尽管是在合同生效时取得，但须经过登记才能取得对抗第三 人的效力。

      第三，权利的内容不同。相邻关系的一方有权对相邻的另一方提出 提供便利的最低要求；而地役权设定并非是为了满足不动产权利行使过 程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使。

    第四，对不动产是否相邻的要求不同。相邻关系依法发生在相互毗 邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役权则既可以发生在相邻 的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动 产权利人合法占有人之间。

      第五，权利的有偿性和期限限制不同。相邻权是无偿的、无固定期 限的，地役权一般是有偿的、有固定期限限制的。

      3.地役权的基本内容

      地役权的基本内容是，地役权人有权按照合同约定，利用供役地人 的土地或者建筑物，以提高自己的需役地即土地或者建筑物的效益。