《民法典》详解 – 第九百三十九条：不同主体订立物业服务合同对业主效力

      从物业服务合同订立主体的角度为标准，可以将物业服务合同分为 建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同和业主委员会、业主大 会依照法律规定选聘的物业服务人订立的物业服务合同。前一种物业服 务合同之所以称为前期物业服务合同，是因为在区分所有建筑物的建设 和销售过程中，尚未成立业主大会和业主委员会，建设单位只能先指定 自己的物业公司或者与其他物业服务公司签订物业服务合同，对区分所 有建筑物进行物业管理。当区分所有建筑物的业主成立了业主大会或者 业主委员会后，该业主大会或者业主委员会才是选聘物业管理人的法定 主体，它们代表全体业主选聘物业管理人签订的物业服务合同，是正式 的、有效的物业服务合同。

      两相比较，前期物业服务合同的签订并没有体现业主的意志，后者 才是根据全体业主的意志选聘物业服务人订立的物业服务合同。不过， 无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务人并订立的物业服务合同，都是 合法的、有效的物业服务合同，签订之后都具有合同的法律效力，对双 方当事人都具有法律效力。本条之所以特别规定两种物业服务合同对业 主都具有法律约束力，除了强调这一点之外，还特别强调的是，前期物 业服务合同尽管没有业主参与，但是对业主具有同样的法律拘束力。