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物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
根据《民法典》第938 条第1、2 款的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
物业服务合同具有以下特征:文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
(1)主体的特殊性。物业服务合同的主体为业务和物业服务人。物业服务人一般是指专门从事物业服务经营活动的物业服务企业。在2018 年以前，我国对物业服务企业和物业服务人员有资质和资格限制。但自 2018年国务院第二次修改《物业管理条例》，住建部废止《物业服务企业资质管理办法》后，我国已经全面取消了物业服务企业的资质认定和物业服务人员的资格限制。当然，虽然物业服务企业和从业人员从事物业服务经营活动不再需要行政审批或者取得职业资格证书;但作为专门从事物业服务的经营者，仍然应当具备提供相应服务的专业知识和技能，以满足业务的正常生活需要。物业服务合同的另一方当事人是全体业主。需要注意的是业主大会不是物业服务合同的当事人，其不是常设机构或者组织，没有财产，不能对外独立承担责任，不具有民事主体资格，也不具有诉讼主体资格。业务委员会也不是物业服务合同的主体。其虽然在实践中有诉讼主体资格，但没有自己的财产，不能对外独立承担责任，因而不具备民事权利能力，不能成为合同当事人。实践中，由于小区业务人数众多，不可能由每个业主直接与物业服务人签订合同，因而一般由业主委员会代表全体业主签订合同。此外，实践中还存在由建设单位与物业服务人订立前期物业服务合同的做法。《民法典》第 939 条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
因此，物业服务合同一经成立即对全体业主有约束力，业主和物业服务人均不得以未直接参与合同订立为由主张不受合同约束。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
(2)订立、解除程序的特殊性。由于物业服务合同的一方当事人为全体业主，由每个业主与物业服务人逐一订立、解除合同，不仅不经济，而且往往难以实现。因此，为了提高效率，避免纠纷，物业服务合同的订立、解除需要通过一定的程序来完成。《民法典》第 278条第1 款第4 项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由
业主共同决定。同时根据该条第2款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
(3)合同标的与内容的综合性、专业性。物业服务合同的标的是提供物业服务，而物业服务的内容十分庞杂。既包括对人的管理，也包括对物的管理，如对建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，涉及卫生、环保、消防、安全等各方面。基于服务内容的复杂性，有学者认为物业服务合同是一种包括委托、行
纪、雇佣、承揽在内的复合型合同。同时，物业服务合同还有较强的专业性。虽然国家取消了物业服务企业和从业人员资质、资格限制，但是物业服务内容中的许多事项具有很强的专业性，需要专业人员才能处理。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
(4)物业服务合同是要式合同。《民法典》第938条第3款规定，物业服务合同应当采用书面形式。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
(5)物业服务合同是双务有偿合同。物业服务人的主要义务是按照合同约定提供物业服务，全体业主的义务是支付报酬。文章源自法随行法随行-https://www.fasuixing.com/4989.html
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[管辖]
物业服务合同纠纷适用《民事诉讼法》关于合同纠纷管辖的一般规定，即当事人按照《民事诉讼法》第34 条规定约定了管辖协议，按照合法有效的管辖协议确定管辖，反之按照《民事诉讼法》第23条规定由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。需要注意的是，物业服务合同纠纷虽然涉及不动产，但不适用《民事诉讼法》第33条关于专属管辖的规定。《民事诉讼法解释》第28条对《民事诉讼法》第33 条第1项规定的不动产纠纷作了解释，即不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。因此，物业服务合同纠纷不适用专属管辖的规定。
[法律适用]
物业服务合同可适用的法律规则包括:(1)《民法典》的有关规定，主要是《民法典》合同编第24章物业服务合同的规定，以及《民法典》物权编的有关规定，如第 282 条~ 第 287 条等。(2)国务院《物业管理条例》的有关规定。(3)有关的司法解释，包括《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
[确定该案由应当注意的问题]
物业服务合同纠纷原来是服务纠纷合同项下的第四级案由。《民法典》合同编将物业服务合同单独规定为一种有名合同，因此，本次修正案由规定时将其单列为独立的第三级案由。在具体确定案由时应当注意这一变化。
同时要注意物业服务合同纠纷与委托合同、承揽合同等近似合同纠纷的区别。重点是要区分物业服务合同与委托合同。二者主要区别如下:
(1)是否双务有偿。物业服务合同是双务有偿合同，委托合同可以是双务有偿合同，也可以是单务无偿合同。
(2)是否只能以自己的名义处理事务。物业服务合同只能以自己的名义提供物业服务，委托合同可以以委托人的名义，也可以以自已的名义处理委托事务。
(3)合同标的与内容。物业服务合同的服务内容十分广泛庞杂，委托合同一般只委托处理一致数项特定事务。
(4)是否需要按指示处理事务。物业服务合同中物业服务人一般不需要按照业主的指示处理事务，只要按照合同约定并遵守法律法规和行业规范即可。实践中业主往往会作出具体指示，如维修公共道路、共同区域照明等，但这些事务不待指示，物业服务企业也必须依约提供。
(5)合同解除权。物业服务合同中，业主一方享有任意解除权，可以通过法定程序共同决定解聘物业服务人;但物业服务人一般不得随意解除合同。委托合同的委托人和受托人都有任意解除权。
(6)事务法律后果的承担。物业服务合同中物业服务人从事的民事法律行为，业主不承担法律后果;委托合
同中受托人实施的代理行为的后果直接由委托人承担。
(7)是否可以聘请第三人提供服务。物业服务合同中，业主不能在物业服务人之外另行聘请其他人从事物业服务。委托合同中，委托人经受托人同意可以同时委托其他人从事委托事务。
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